J-REITとPML（予想最大損失率）

最近、3234（森ヒルズリート投資法人）を買いました。

個人的には地震大国日本でJ-REITは地震リスクが怖いので微妙かなと長らく思っていたのですが、多くの人はレバレッジをかけて自宅に集中投資している訳で、比較的耐震性が高い物件で構成されるJ-REITに資産の一部を投じるくらいは大したことでもないかと思い直しました。

下のグラフは2010年のものなのでかなり古いですが、REIT各銘柄のポートフォリオPML※（予想最大損失率）です。

出典：地震とＪ－ＲＥＩＴのリスク管理（PDF）

PMLはREITによってかなりばらつきが大きく、3234（森ヒルズリート投資法人）、8951（日本ビルファンド投資法人）、8952（ジャパンリアルエステイト投資法人）のように1〜2％程度？のものから、8967（日本ロジスティクスファンド投資法人）、8976（大和証券オフィス投資法人）のように10％近いものもあるようです。

ちなみに3234の現在のポートフォリオPMLは0.90％で、旗艦物件の六本木ヒルズ森タワー（0.59％）や虎ノ門ヒルズ森タワー（0.50％）はかなり低いです。とりあえず私は都心の一等地なので長期的にみても安泰そうというのと地震リスクも低そうということでこれを買いました。まあ耐震性能が高いとはいえ全部都心なので首都直下型地震が起きたらダメージも大きそうですが…

出典：森ヒルズリート投資法人

グローバル・ワン不動産投資法人によると、オフィスREITのPMLは比較的低いようで平均2.5％だそうです。このREITの保有物件では明治安田生命大阪御堂筋ビルが0.5％で最も低いそうです。

出典：グローバル・ワン不動産投資法人

住宅で3226（日本アコモデーションファンド投資法人）のポートフォリオをみてみると、ポートフォリオPMLは2.5％なのですが、個別の物件では結構高いのもあって10％超も2物件ありました。

まあこのPML値がどれくらい役に立つのかは分かりませんが、J-REITの地震での被害がこの程度で済むのであればそこまで影響は大きくなさそうですし、どちらかというと自分が保有しているREITよりは自宅のほうが気にしたほうが良さそうではあります。

一般的には旧耐震基準の建物はPMLが20％を超えることが多い一方、新耐震基準では10％〜20％だそうですが、同じようなスペックの建物だったとしても立地による差がかなり激しそうです。

普通の住宅でもPML値が公表されていたら面白いのになあと思いました。