米国REITのFFO倍率と配当（分配金）利回り推移

サクソバンク証券口座開設でVNQ（バンガード不動産ETF）やVNQI（バンガード・グローバル（除米国）不動産ETF）などの低コストREIT ETFが買えるようになったので、最近REITに興味を持っています。

REITはリーマンショックで株式以上に大暴落しているのでハイリスクなイメージがありますが、このところの株価下落では比較的堅調ですし、最近はディフェンシブな資産として扱われているような気がします。

実際に1991年～2018年の景気サイクルの各局面におけるリターンをみてみると、米国REITは景気後退期・不況期においてS&P500よりもディフェンシブ性を発揮していたそうです。

出典：大和投資信託

REITは配当利回りも高いですし、配当金生活を目指す上では是非ポートフォリオに組み入れたいなと以前から思っていたのですが、SBI証券等国内ネット証券で取扱いがあるIYR（iシェアーズ米国不動産 ETF）やRWR（SPDR ダウジョーンズ REIT ETF）は経費率が高めなので選択肢から外していました。

現在はSBI証券で買えるなかで最も低コストなXLRE（不動産セレクト・セクター SPDR ファンド）をほんの少しだけ保有していますが、どうせならより資産規模が大きくて銘柄数も多いVNQやVNQIのようなETFに投資したいなと思っています。

FFO倍率

REITを評価する際にはPERではなく、FFO（Funds From Operation）倍率という指標を使うことが多いようです。

FFOはREITが賃料収入からどれくらいのキャッシュフローを稼いでいるかを示す指標で、FFOとFFO倍率は以下の計算式で求められます。

　FFO＝当期純利益＋減価償却費-不動産売却損益
　FFO倍率＝投資口価格（REIT株価）÷1口当たりFFO

太陽光発電設備などのインフラファンドはこの減価償却費が大きい（RC造の不動産よりも償却期間が短い）ため、純利益を大幅に上回る分配が可能だそうです。

米国REITのFFO倍率推移

米国REIT（TSE Nareit All Equity REITs Index）のFFO倍率の推移は以下のようになっています。

出典：Nareit

2018年までのチャートとなっていますが、上昇し続けるS&P500のPERと比べると米国REITのFFO倍率は落ち着いていて過熱感がありません。

米国REITの配当（分配金）利回り推移（1972年1月～2019年5月）

米国REITの配当（分配金）利回り推移は以下のようになっています。
（比較のためにS&P500の配当利回りも載せています。REITのデータはNareit、S&P500の配当利回りと米10年国債利回りはmultpl.comのものです。）

米国REITの利回りは2010年代に入ってからは4％前後で安定していますが、1974年には20％近くにまで上昇し、1990年代までは10％前後で推移していたようです。