はじめはVNQ（バンガード不動産ETF）とVNQI（バンガード・グローバル（除く米国）不動産ETF）を組み合わせたらいいかと思っていたのですが、VNQIは不動産デベロッパーなどREIT以外の銘柄が多く組み入れられており、REET（iシェアーズ グローバルREIT ETF）のほうがいいんじゃないかなという結論になりました。
（過去記事：【REIT ETF】VNQとVNQIはサブセクターの差が大きい）
（過去記事：米国と日本のREITと不動産デベロッパー、建設会社について）
ということで、今回はグローバルREITに投資できるREET（iシェアーズ グローバルREIT ETF）について調べてみました。
※なお、VNQ、VNQI、REETはどれも国内ではサクソバンク証券でしか取扱いがありません。
REET（iシェアーズ グローバルREIT ETF）
ベンチマーク
ベンチマークは｢FTSE EPRA Nareit Global REITS Net Total Return Index｣で、6割以上が米国ですが、先進国と新興国のREITを含んでいます。NAREIT（全米不動産投資信託協会）とFTSEが協力して開発したベンチマークだそうです。経費率・バリュエーション等比較
REITを評価するときにはPERよりもFFO倍率のほうがいいみたいですが、ETFのFFO倍率のデータは入手が難しそうなので、PERとPBR、配当利回りを比較してみました。（過去記事：米国REITのFFO倍率と配当（分配金）利回り推移）
競合と思われるRWO（SPDRダウ・ジョーンズ・グローバル・リアルエステートETF）と比べると低コストで銘柄数が多いです。
構成国
ここからは競合ETF？のRWOと比較していきます。構成国はRWOのほうが多くの国に分散されていますが、どちらも米国、日本、オーストラリア、英国、フランス、カナダ、シンガポール、香港の8国で90％以上を占めています。
（REETは国数が少なく見えますが、｢その他｣が2.4％となっているのでウェイトが小さい国はまとめられているだけだと思われます。）
サブセクター
サブセクターの大きな違いはREOC※です。※REOCはReal Estate Operating Companiesの略で、日本の三井不動産のような伝統的な不動産事業会社のことを指しています。REIT（Real Estate Investment Trust）は利益の90％を分配する等の条件を満たすことで法人税が実質非課税になっていますが、REOCは普通に課税されます。
RWOにはREOCが12.27％含まれていますが、REETは0.04％とごく僅かです。RWOには日本株では3289（三井不動産）や3003（ヒューリック）、3289（東急不動産ホールディングス）、8848（レオパレス21）のようなデベロッパーが入っています。
（何故か 8802（三菱地所）や8830（住友不動産）、3231（野村不動産ホールディングス）は入っていません。）
（過去記事：【REIT ETF】VNQとVNQIはサブセクターの差が大きい）
過去パフォーマンス
REETは2014年7月に設定されたばかりのETFなので期間は短いですが、Portfolio Visualizerでバックテストしてみました。RWOとVNQ+VNQI（VNQが60％、VNQIが40％）と比べると以下のようになりました。REOCをほとんど含まないREETが最もディフェンシブなように感じますが、実際にはボラティリティも高く、ドローダウンも大きくなっています。ただし、米国市場との相関性はREETが最も低いです。
世界各地域のREITの過去パフォーマンス
世界各地域のREITのトータルリターン、ボラティリティ、シャープレシオ、相関係数のデータを見ていきます。（表は2017年9月25日のNAREITの記事に載っていたものなので、2005/2/28以来は約12年半、1989/12/31以来は約27年半のデータのようです。）
トータルリターン
米国REITは全期間で先進国REITを上回っていますが、2005年2月末以来、過去1年間では新興国REITのほうが高リターンでした。新興国REITは地域・期間によって浮き沈みが非常に激しいです。Emerging Asia Pacificは好調ですが、Emerging Europeは全期間マイナス、2005年2月末以来でも-11.62％とひどいことになっています。
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| 出典：NAREIT |
ボラティリティ
株式よりもREITのほうがボラティリティは高いようです。 特に新興国REITは高ボラティリティです。 |
| 出典：NAREIT |
シャープレシオ
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| 出典：NAREIT |
米国REITとの相関
米国REITと先進国REITの相関は1989年12月末以来では低いですが、2005年2月末以来ではかなり高くなってきています。新興国REITとの相関は低いので分散投資の効果が高そうです。 |
| 出典：NAREIT |
新興国REITも良さそうに思えますが、REETとRWOはグローバルREITといっても今のところはほとんど先進国REITです。
新興国REITに投資したい場合はeMAXIS新興国リートインデックスなどの投資信託を選んだほうが良さそうですが、これも南アフリカとメキシコで8割近くを占めるなど地域の偏りがかなりあります。
私はREITへの投資はREET一本にしようと思っています。
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